AH-franchisenemer krijgt gelijk: gemeente mag geen potentiële kopers buitensluiten

Hoewel de Procureur Generaal (PG) van de Hoge Raad anders adviseerde, oordeelde de Hoge Raad deze week in het voordeel van een franchisenemer van Albert Heijn bij een geschil met de gemeente. De vraag was of een gemeente een perceel grond mocht verkopen aan een partij om er een supermarkt te vestigen, zonder andere geïnteresseerde partijen, onder wie de franchisenemer, in de gelegenheid te stellen om op hetzelfde perceel te bieden.

De gemeente wilde het centrum wijzigen. Daartoe was het plan opgesteld om winkels en supermarkten geconcentreerd in het centrum te vestigen. Daarvoor werd het perceel van het voormalige gemeentehuis aangewezen als supermarktlocatie. Twee supermarktorganisaties Coop en Aldi hadden samen bedacht dat ze elkaar konden versterken. Maar ook de franchisenemer had kenbaar gemaakt dat hij, in lijn met het plan, hier graag naartoe wilde verhuizen.

Toch maakte de gemeente afspraken met Coop. Voor de franchisenemer was dat te weinig transparant. Gemeenten zouden zich naar zijn mening ook bij een ‘privaatrechtelijke’ kwestie zoals verkoop van een perceel moeten houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuurlijk, waaronder het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het transparantiebeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Volgens de franchisenemer moest de gemeente hem alsnog een eerlijke kans geven om mee te dingen.

In kort geding ging het mis voor de franchisenemer. De rechter vond dat de franchisenemer het proces te lang had aangekeken en niets had gedaan.

In hoger beroep bij het Gerechtshof kwam de franchisenemer al wat verder, maar bleef toch met lege handen achter. Volgens het hof was er met name geen sprake van een ‘aanbestedingsplicht’ van de gemeente. Ook niet nu het ging om verkoop van zogenoemde ‘schaarse’ rechten, die een bepaalde bestuursrechtelijke transparantienorm met zich meebrengt.

De Procureur Generaal, de adviseur van de Hoge Raad, waar de franchisenemer inmiddels was aanbeland, vond wel dat er gevallen zijn waarin een gemeente aan deze normen is gebonden, maar dat er dan wel sprake moet zijn van een zeker bestuursrechtelijk optreden.

De Hoge Raad zelf ging gelukkig voor de franchisenemer een stuk verder. De Raadoordeelde dat een gemeente op grond van het burgerlijkrecht (3:14 BW) niet in strijd met het bestuursrecht mag handelen. Hiertoe behoren bepaalde beginselen zoals het gelijkheidsbeginsel. Als de gemeente moet beslissen aan wie en onder welke voorwaarden zij gaat verkopen, moet de gemeente eerst ruimte bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen. Tenzij al vaststaat dat er maar een koper is of zal zijn. Dat betekent dat de gemeente tijdig transparant moet zijn over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria.

En dat is in deze zaak ten onrechte niet gebeurd, zo stelt de Hoge Raad. De franchisenemer is de kans ontnomen om mee te bieden. Dus moet de rechtspraak bij het Gerechtshof opnieuw.

Deze uitspraak van de Hoge Raad is bepaald geruchtmakend.

Duidelijk wordt dat een  zelfstandig ondernemer hierdoor meer kansen kan krijgen om ook mee te doen. Gebiedsontwikkelingen, voortgestuwd door de grote partijen (en winkelorganisaties) die gewoonlijk heel dicht bij de wethouder staan, kunnen niet meer ondershands geregeld worden.